Acheter un immeuble de placement en France

Il fut un temps où le marché immobilier français pour les acquéreurs d’outre-mer était principalement synonyme de résidences secondaires. Puis quelques âmes courageuses ont commencé à acheter des maisons en direct en France, suivies sinon d’un torrent au moins un flux régulier d’autres depuis environ 2000.

Aujourd’hui, la plupart des maisons achetées par des acheteurs étrangers en France sont encore principalement utilisées comme maisons de vacances ou résidences principales.

Cependant, un nouveau phénomène est apparu ces dernières années: celui de l’achat d’un immeuble de placement en France.

Recharger les pensions

Pour ces acheteurs, l’objectif principal est d’acheter une propriété qui gagnera en valeur en capital dans les années à venir et / ou fournira un revenu locatif – maintenant ou dans le futur. Cela ne signifie pas nécessairement acheter d’énormes propriétés à des prix énormes; de nombreux Français, par exemple, achètent une modeste résidence secondaire qui leur fournira un jour un revenu supplémentaire pour compléter leur pension. Même les personnes disposant de moyens modestes peuvent devenir des investisseurs immobiliers s’ils le souhaitent.

Plusieurs raisons expliquent cette nouvelle tendance à l’investissement. La première est que, bien que la France n’ait pas connu le type d’inflation généralisée des prix des logements observée, par exemple en Grande-Bretagne, certaines régions du pays ont connu des hausses de prix régulières ces dernières années. Ceci malgré un ralentissement général général du marché français.

La France est également reconnue comme un pays d’investissement «sûr» par rapport à certains endroits plus exotiques; il dispose d’un système juridique clair et robuste qui protège l’acheteur.

Échelle de propriété

Il y a aussi des facteurs internes. La France a traditionnellement un faible taux d’accession à la propriété par rapport à d’autres pays comme l’Espagne, l’Irlande et la Grande-Bretagne. Mais cela commence à changer à mesure que de plus en plus de jeunes essaient de monter sur l’échelle de l’immobilier et que les prêts hypothécaires deviennent plus faciles à trouver.

Par ailleurs, le président Nicolas Sarkozy a soutenu son objectif avoué de faire de la France un pays de propriétaires avec des mesures fiscales pour encourager la propriété.

Tous ces facteurs suggèrent que la France est un pays solide et sûr dans lequel investir dans l’immobilier, même si vous n’obtenez pas toujours les gains spectaculaires que vous pourriez trouver dans d’autres pays. Cependant, comme pour tout investissement immobilier, il faut savoir comment, quoi et où acheter.

Alors, quels sont les facteurs à prendre en compte?

Type de bâtiment – neuf ou ancien?

De nombreux investisseurs étrangers dans l’immobilier en France préfèrent acheter de nouvelles propriétés de construction. Les avantages sont assez évidents. Ces bâtiments nécessitent moins d’entretien, ce qui devrait aider à augmenter la marge bénéficiaire si vous louez la propriété. Encore une fois, si vous le louez, rappelez-vous que beaucoup de Français – mais pas tous – préfèrent vivre dans des propriétés neuves plutôt que dans des propriétés anciennes. De plus, si les promoteurs ont bien fait leurs devoirs, un nouveau développement devrait être dans une zone où il y a une demande de locataires et / ou d’acheteurs.

Il peut également être moins cher d’acheter une nouvelle construction. Katie Edwards des consultants immobiliers Attika International déclare: «Des frais de notaire réduits de 2,5% à 3% au lieu de 7,5% du prix de l’immobilier font une économie intéressante de 5% sur les frais juridiques!

Il existe également des garanties sur les propriétés neuves qui protègent l’acheteur en cas de défaillance majeure; la plupart des propriétés plus anciennes sont vendues sans études structurelles et c’est essentiellement à l’acheteur de repérer les problèmes.

Cependant, cela ne signifie pas que les propriétés plus anciennes ne peuvent pas non plus faire d’excellents investissements. Les appartements du XIXe siècle à Paris ou à Marseille, ou les châteaux de la Gironde, par exemple, pourraient bien fonctionner aussi bien sinon mieux que les constructions neuves en tant que véhicules d’investissement.

La clé, cependant, si vous achetez principalement en tant qu’investissement est la suivante: achetez avec votre tête et non votre cœur. Les propriétés pittoresques ou «  de caractère  » peuvent sembler superbes – mais elles peuvent également être difficiles à entretenir, au mauvais endroit ou ne pas disposer du bon type d’installations. N’oubliez pas que vous n’êtes pas censé choisir une maison dans laquelle vous souhaitez vivre, mais un endroit qui plaira au plus grand nombre.

Rémy Houtin, PDG du PDG des développeurs Alliance Labélisation, déclare que les acheteurs devraient également leur demander pourquoi ils investissent. ‘Vous recherchez un bien immobilier en France pour votre retraite? Ou une propriété française avec un accès facile au Royaume-Uni et à un prix abordable? », Dit-il. «Peut-être envisagez-vous de faire un investissement immobilier pour votre avenir ou celui de votre famille et souhaitez bénéficier du coût encore relativement bas des biens immobiliers en France?

Vous pouvez choisir d’acheter et d’utiliser votre immeuble de placement de différentes manières:

• Votre maison en tant qu’investissement – certaines personnes choisissent d’acheter une maison pour y vivre, la rénover ou simplement attendre que le marché évolue en leur faveur, puis la vendre. Dans ce cas, vous devez réfléchir davantage au potentiel de revente que de rentabilité. Comme pour tout achat immobilier en France, vous devrez toujours penser aux implications fiscales et successorales.
• Deuxième maison / maison de vacances – Beaucoup de gens aiment faire un usage personnel de leur investissement en y allant pour les vacances d’été ou les longs week-ends. Naturellement, cette option réduira les rendements locatifs, en particulier si vous souhaitez visiter la propriété pendant les mois d’été, lorsque la propriété est susceptible d’être la plus demandée par les touristes. N’oubliez pas que tout revenu de location que vous en tirez, aussi modeste soit-il, doit être déclaré aux autorités fiscales. Vous voudrez peut-être envisager de plus longues périodes de location pour les mois d’hiver.
• Acheter pour louerC’est là que la propriété est louée à temps plein dès le début, que ce soit comme une location résidentielle ou une location de vacances. C’est bien sûr un phénomène qui est devenu très populaire dans des pays comme la Grande-Bretagne ces dernières années. Le principal avantage est que vous profitez pleinement à la fois du potentiel de location et de toute appréciation du capital, l’inconvénient est que vous ne pouvez pas utiliser les lieux vous-même. Un problème clé est de savoir comment le laisser sortir. L’utilisation d’une agence de location coûte plus cher et réduit votre marge bénéficiaire, mais c’est beaucoup moins de travail et probablement beaucoup plus efficace pour maintenir l’occupation. La supervision de la location vous-même peut prendre beaucoup de temps, mais peut augmenter votre marge bénéficiaire.Il est essentiel avec buy de vous laisser faire vos devoirs sur la demande de propriétés locatives dans la région avant de vous engager à acheter.
• Leaseback – C’est une façon de plus en plus familière d’acheter une propriété française pour les acheteurs étrangers. Dans ce schéma, vous achetez la propriété en pleine propriété, puis vous la louez à une entreprise qui la loue (pour des locations de vacances) en votre nom. Ce système peut donner des retours garantis et l’acheteur récupère également la TVA sur le rachat. Le propriétaire peut généralement organiser l’utilisation de la propriété pendant certaines semaines, mais cela réduit bien sûr le niveau du rendement locatif.

Cadre juridique

Il est possible d’acheter une propriété en tant qu’individu ou en tant qu’entreprise. Si vous achetez en tant qu’entreprise, il est fortement conseillé de prendre à l’avance des conseils d’experts juridiques et / ou comptables pour discuter de la loi et des implications fiscales.

Location

Le vieux cliché, mais il est vraiment aussi important que jamais lorsqu’il s’agit d’acheter un immeuble de placement. Il y a deux problèmes principaux en ce qui concerne l’emplacement. La première est la région générale de la France dans laquelle vous achetez – est-elle bonne pour l’investissement?

Le second est la zone spécifique de la propriété. Est-ce à proximité des installations que les futurs locataires / acheteurs voudront ou auront besoin? À quoi ressemblent les communications – à la fois pour les étrangers et les résidents locaux. Pensez aux trains à grande vitesse – le TGV – à l’aéroport et aux autoroutes.

Pensez aussi à la météo, aux écoles, aux hôpitaux, aux aménagements prévus dans la région, aux décharges, aux centrales nucléaires et à la disponibilité d’Internet à haut débit. La mairie est un bon endroit pour commencer à se renseigner sur les plans locaux dans votre région.

Finance

Si vous avez besoin de financer l’achat, il existe deux options principales. Vous pouvez soit obtenir une hypothèque sur le bien que vous achetez auprès d’un prêteur français. Ou vous pouvez obtenir un prêt sur votre propriété dans votre propre pays (le cas échéant) pour libérer des capitaux propres pour acheter la propriété française en espèces. Consultez notre zone hypothécaire pour plus de détails.

Il est clair que si vous avez un prêt sur votre immeuble de placement français, vous devrez équilibrer vos mensualités avec les revenus locatifs que vous espérez obtenir.

Une dernière pensée

Avec l’investissement immobilier, il est préférable de penser à long terme. Dans quelques régions, les prix peuvent augmenter si rapidement que vous pouvez tuer en quelques années seulement. Mais généralement avec l’immobilier en France, il vaut la peine d’être patient et de planifier l’avenir. Ce n’est peut-être pas le meilleur endroit au monde pour gagner rapidement de l’argent sur la propriété. Mais pour la sécurité et la stabilité, le marché immobilier français est difficile à battre.